我们很多人在讲中国不能重蹈日本房地产泡沫的覆辙,但是对于这样的众口一词的说法,我认为也是需要仔细分析一下的。 日本在85年之前,住宅市场并非完全商业化的市场,80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中,1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。上个世纪70年代末,日本的汽车、家电制造技术等传统工业技术不仅可以与欧美抗衡,有些已经处于国际领先地位,产品开始大量出口海外。1981年,【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】,工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会,为住宅商品化所作的准备,而这样的住宅商品化的背后就是要让国内再一次取得一次资本财富的整合再分配,取得产业升级的新积累。 通过出口经济取得的经济成就,解决国内的住房问题,比较中国,是如此的相似。那么再看后面90年日本为什么会主动刺破房地产泡沫,难道他们不知道后果,但为什么还是做了,这其中是否有其不为人知的智慧。
二战以后,日本有两个被称为不变的基本国策,一个是基本农田制度,一个是科技兴国战略。所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足,不能在粮食问题上受制于他国。科技兴国需要资本积累,基本农田制度控制了土地的供给使得炒高土地成为可能,能够通过炒高土地给产业升级提供资本。 诸位,可能都知道,中国也有耕地红线,是否很眼熟
1985年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始大量为居民购房发放贷款,贷款利率大幅下调,日本的房价也由此开始了急速攀升,股市开始空前繁荣,与此同时在日元升值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动,助推了日本房价、股市的进一步上升。1989年,泡沫经济的最高峰,银座四丁目的地价是每坪(3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高,一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%,1990年六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈从1986年开始出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。1989年末,日经平均股价高达38915.87日元,相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时,日本股市的市盈率高达80倍(当时的美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍)。